수년간 미국 주택시장을 짓눌러왔던 만성적인 '공급 부족' 문제가 향후 10년 내에 해소될 것이라는 전망이 나왔다.

미 모기지은행협회(MBA)는 인구 구조 변화와 건설 추이를 바탕으로 주택 시장의 패러다임 전환 가능성을 제시했다.

10년 내 공급 과잉 시나리오

모기지은행협회(MBA)는 최근 발표한 보고서를 통해 향후 10년(2025~2035년) 동안 전국적으로 약 1,060만 채에서 1,460만 채의 신규 주택이 순공급될 것으로 내다봤다.

MBA는 이 기간의 추가 주택 수요를 약 1,134만 채로 추산, 수요와 공급의 역전이 일어날 것으로 봤다.

건설 속도에 따른 세 가지 시나리오 중 '중간' 또는 '낙관적' 시나리오가 현실화될 경우, 2035년에는 공급량이 수요를 초과하는 현상이 나타날 수 있다고 진단했다.

인구 고령화, 출산율 하락, 이민 감소 등으로 인해 가구 수 증가세가 둔화하면서 주택 수요를 흡수할 동력이 약해질 것이라는 분석이다.

"시장의 유동성 고려해야"

이 같은 전망에 대해 부동산 업계와 전문가들은 시장의 유동성을 고려해야 한다며 신중한 입장을 보이고 있다.

부동산 플랫폼 '리얼터닷컴'의 조엘 버너 수석 이코노미스트는 주택 수요가 고정된 숫자가 아니라 시장 상황에 따라 변하는 '변수'임을 강조하며, 가격 하락 시 다시 수요가 유입될 가능성을 지적했다.

실제 시장에서는 이미 건설업체들이 공급 속도를 조절하는 움직임이 감지되고 있다.

지난 5월 전체 주택 착공은 전월 대비 15.4% 감소했으며, 특히 다세대 주택 건설의 축소가 두드러졌다.

부동산 시장 양극화 이미 심각

전문가들은 전국적인 지표와 별개로 지역별 부동산 시장의 극심한 양극화를 경고하고 있다.

현재 주택 공급은 토지 확보가 용이하고 인허가가 신속한 지역에 집중되는 경향이 있다.

반면, 주택 부족이 가장 심각한 주요 대도시권(Metro areas)은 여전히 개발 제한과 높은 비용으로 인해 공급난이 해소되지 않고 있다.

따라서 국가 전체의 공급 지표가 수요를 넘어선다고 해서 모든 지역에서 집값 하락이나 공급 과잉이 나타날 것이라고 일괄적으로 예측하기는 어렵다는 분석이다.

향후 주택 시장 정책은 전국적인 수치보다는 각 지역의 수급 불균형 문제를 정밀하게 조준하는 방향으로 나아가야 할 것으로 보인다.