[FHA 서민 대출의 배신] LA 이용자 중간 소득 16만 7천 달러 넘으며 '고소득층 전유물' 전락
산호세 FHA 이용자 연봉은 19만 3,500달러 돌파… 외곽 프레즈노마저 "연봉 10만 불 넘어"
[네포 홈바이어] 첫 구매자 4명 중 1명 '부모 찬스'… "돈 빌려준 부모가 사는 동네까지 통제, 신종 예속화"
'네포 베이비 홈바이어(Nepo Baby Homebuyers·부모 찬스 주택 구매자)' 현상이 미국을 강타하고 있다.
내 집 마련을 위한 서민 대출마저 더 이상 서민 대출이 아니게 되면서, 미 청년 세대의 공식과 같았던 내 집 마련과 독립 신화, 부모 사후 재산 상속의 공식이 완전히 종말을 맞은 것이다.
열심히 일해서 연봉 10만~20만 달러를 버는 엘리트 청년들조차 국가의 서민 대출을 받기 어려워지고 있고, 결국 '부모의 자본력'이라는 신분제적 수단 없이는 주거 안정조차 누릴 수 없는 상황으로 전락하고 있다.
월스트리트저널(WSJ)은 "집을 사면서 독립하는 게 아니라, 집을 사기 위해 부모에게 평생 고개를 숙여야 한다"고 우려했다.
서민 대출의 배신 "중산층 론(Loan)인데 연봉 17만 불이 커트라인"
주택 금융 분석 기관인 '디스 퍼스트 하우스(This First House)'가 연방 주택국(FHA)의 최신 대출 데이터를 전수 분석한 결과, 캘리포니아 주택 시장은 이제 평범한 월급쟁이나 생애 첫 주택 구매자의 자력 진입이 완전히 차단된 '고소득 전문직 전용 리그'로 재편되었음이 수치로 증명되었다.
정부가 보증하는 FHA 론(Loan)은 원래 낮은 다운페이먼트(최저 3.5%)와 완화된 신용 점수 기준으로 중산층과 청년들의 내 집 마련 사다리 역할을 해온 대표적인 서민 금융 상품이다.
그러나 캘리포니아의 살인적인 집값 앞에서는 이 서민 대출마저 괴물로 변했다.
LA-오렌지카운티 광역권의 FHA 론 이용자 중간 소득은 무려 16만 7,000달러(약 2억 2,700만 원)를 기록했다. 이들이 산 집의 중간 가격은 70만 5,000달러였다.
세금과 모기지 심사 기준을 감안하면, 사실상 연봉 20만 달러(약 2억 7,000만 원)에 육박하는 고소득자가 아니면 '서민 대출'조차 감당할 수 없다는 기형적인 현실이다.
캘리포니아 전역으로 확산... "외곽으로 가라"던 탈출 공식의 소멸
실리콘밸리가 위치한 북가주 산호세(San Jose) 지역은 더욱 참혹하다.
이곳의 FHA 대출 비율은 전체의 고작 2.8%에 불과해 서민 대출 시장 자체가 사실상 멸종했다.
이곳에서 FHA 론을 얻어낸 '바늘구멍' 첫 주택 구매자들의 중간 소득은 19만 3,500달러(약 2억 6,300만 원), 주택 중간 가격은 78만 5,000달러에 달했다.
샌프란시스코 베이 에어리어 역시 중간 소득이 16만 9,000달러를 가볍게 넘겼다.
더 심각한 점은 과거 중산층들의 최후 보루였던 센트럴 밸리 내륙 외곽 지역마저 무너졌다는 것이다.
상대적으로 집값이 저렴하다고 여겨졌던 프레즈노(Fresno)와 베이커스필드(Bakersfield)조차 첫 구매자의 중간 소득이 10만 달러(약 1억 3,500만 원)를 돌파했으며, 리버사이드-샌버나디노 지역은 13만 4,000달러로 치솟았다.
"돈 없으면 외곽으로 이사해서 집 사라"던 미 부동산의 오랜 공식이 완전히 파괴된 셈이다.
'부모 은행(Bank of Mom and Dad)'의 대유행과 자산 세대교체
이 같은 자력 진입 불가능 상태가 지속되자, 미 부동산 시장의 주역은 개인이 아닌 가족 자본 연대로 급격히 재편되고 있다.
WSJ의 보도에 따르면, 고금리와 살인적 집값 속에서 자녀 세대의 고통을 방관할 수 없게 된 베이비부머(부모 세대)들이 사후 상속 대신 '생전 증여 및 투자' 형태로 자본을 시장에 쏟아붓고 있다.
NAR 조사 결과, 지난해 미국 전체 첫 주택 구매자의 22%가 가족이나 친구의 경제적 지원을 받아 다운페이먼트(착수금)를 마련했다.
레드핀 조사에서는 18세부터 44세 사이 주택 구매자 중 무려 26%(4명 중 1명 이상)가 주택 구매 과정에서 부모의 자금을 직접 활용했다고 답해 청년층의 부모 의존도가 크게 올라간 것으로 드러났다.
부모의 지원 방식 역시 현금 증여를 넘어 은행 대신 자녀에게 이자를 받는 ‘가족 간 사적 대출’, 부모가 모기지 보증을 서주는 ‘공동 서명(Co-signing)’, 혹은 부모가 집을 직접 사서 자녀를 살게 하는 방식으로 극도로 다양화·전문화되고 있다.
내 집 마련 꿈이 청년 예속화의 쇠사슬이 되다
WSJ는 이 현상이 미국의 가장 위대한 신화인 '내 집 마련을 통한 독립'을 정반대로 뒤틀어버리는 '신종 예속화'를 낳고 있다고 날카롭게 경고했다.
과거 미국 사회에서 내 집 마련은 부모로부터 완벽하게 독립해 자신만의 가정을 꾸린다는 성인식(Rite of passage)과 같았다.
그러나 부모가 주택 자금의 줄을 쥐게 되면서, 자녀의 삶에 대한 부모 세대의 거대한 권력과 개입이 시작되었다.
부모들은 자녀에게 "내가 돈을 대줄 테니 우리 집 근처에 살아라", "치안이 안 좋으니 이 동네는 절대 안 된다", "자산 가치가 떨어지니 이 가격대 미만은 사지 마라" 등 주거 선택권에 강력한 청구권까지 행사하고 있다.
결국 자녀들은 내 집을 얻는 대신 부모의 그늘과 영향력 아래 평생 종속되는 기형적인 가족 구조에 갇히게 되었다. WSJ는 이를 두고 "미국에서 주택 소유는 더 이상 완전한 자립과 독립의 상징이 아니다"라고 선언했다.
정유진 기자
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