고령층 주택 소유자들의 세금 부담을 줄여 주택 시장의 '다운사이징'을 유도하고 매물 공급을 늘리기 위한 법안이 연방 의회에 발의되었다.

'네스트 에그 보호법(Nest Egg Protection Act · HR 9064)'의 핵심

니콜 말리오타키스(공화·뉴욕) 하원의원이 발의한 이 법안은 시니어 세대가 장기간 보유해 온 주택을 매각할 때 발생하는 양도소득세 면제 혜택을 대폭 확대하는 것을 골자로 한다.

현재 연방 세법상 주택 매각 차익에 대한 비과세 한도는 독신자 25만 달러, 부부 공동 신고 시 50만 달러로, 이는 1997년에 설정된 이후 물가상승률을 전혀 반영하지 못하고 있다.

새로운 법안은 65세 이상 주택 소유자가 25년 이상 보유한 주택을 매각할 경우, 양도소득세 비과세 한도를 최대 100만 달러까지 확대한다.

법안이 통과될 경우, 2027년부터 2030년까지 3년간 한시적으로 적용될 예정이다.

왜 지금 이 법안이 필요한가?

부동산 업계와 전문가들은 이번 법안이 부동산 시장의 병목 현상을 해결할 열쇠가 될 것으로 보고 있다.

지난 30년간 전국 중간 집값은 1997년 약 12만 9,900달러에서 현재 약 41만 9,300달러로 세 배 이상 급등했다. 그러나 면제 한도는 그대로여서, 평생 한 집에서 살아온 장기 보유자들이 집을 팔 때 막대한 세금을 부담해야 하는 '세금의 덫'에 걸려 있다. 세법이 현실을 반영하지 못하고 있는 것이다.

세금 부담 때문에 대형 주택을 계속 보유해야 했던 고령층이 이번 면제 혜택을 통해 작은 집으로 이주하는 '다운사이징'이 활성화될 것으로 보인다.

이는 자연스럽게 시장에 주택 공급 물량을 늘려 젊은 세대의 주택 구입 기회를 넓히는 효과를 가져올 전망이다.

부동산 업계는 이번 조치가 성사될 경우, 수십 년간 주택을 보유한 은퇴자들이 대거 매물을 내놓을 것으로 기대하고 있다.

특히 가주(캘리포니아)와 뉴욕처럼 집값이 가파르게 오른 지역의 주택난 완화에 기여할 것으로 보인다.

현재 공화당 주도로 발의된 가운데, 민주당 측도 시니어들의 주거 안정을 위한 초당적 논의에는 긍정적인 입장을 보일 가능성이 높다.

다만, 단기적인 세수 감소에 대한 재무부의 분석 결과가 향후 법안 통과 과정의 주요 변수가 될 것이다.